土地流轉與土地出讓的區別
                      發布時間:2019/6/28

                      來源:搜狐

                      土地流轉,是對農村集體土地使用權的流轉,不涉及所有權的轉移,土地仍歸村集體所有。流轉面積一般較大,按法律規定,流轉的農用地也只能用于農業開發,不能改做他用,每年向土地所有者繳納租金或一次性付清多少年的租金。

                      舉例來說就是,我是某村的村長,我們有100畝的耕地,但村里的壯勞力都出去打工賺錢了,那地不能就這么荒著啊。于是我就召集村里的村民代表啊黨員啊一起開個會,討論把這些耕地流轉出去,會上大家都沒意見,那我們就定下來把這100畝地流轉給誰去種。(不用經過政府審批,這屬于村民自治行為。)

                       

                      然后我們就可以通過招標或其他方式,把這100畝耕地就流轉給承租人了,承租人要付給村里一定的租金,比如買斷10年租金50萬,或每年租金5萬,村里拿到這筆錢,一部分可以分給涉及農戶,一部分可以留作村級經費。承租人拿到這100畝地,他可以種水稻啊、玉米啊、番薯啊什么的,但注意只能用于農業開發不能用于建設,不能流轉了100畝地,分個10畝地去造個農莊,這是違法的。不過規模經營,也需要有農機維護、農產品堆放、農產品初級加工等等,可以向土地管理部門申請建設少面積的農業設施用房。說簡單點就是村里把地出租出去進行規?;r業開發。不涉及土地性質、所有者的轉變。

                       

                      土地出讓,是國有建設用地使用權的轉移。前提是國有建設用地,因為農村的集體土地歸村集體所有,非本村集體成員是沒有資格使用本村土地的。土地轉讓受很多限制,國家有專門的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。如果非法轉讓土地,是會受到行政處罰,嚴重的還會被追究刑事責任。

                       

                      舉例來說就是,市政府門前有一塊地空著,規劃部門想要在這里造一個酒店。于是國土部門先看這塊地的性質,如果是村里的集體土地,那先要把這塊地征用收歸國有,其中涉及到土地的征收、原有舊房的拆遷安置等等復雜的前期工作。等到這塊地都轉成國有建設用地,地上的建筑物和農作物也已經補償安置到位,就可以進行出讓了。(以前拆遷矛盾多,就是因為沒有將地上建筑物等賠償安置到位,就把土地出讓出去,開發商拿到手的土地上還有舊房,要開發怎么辦,有些就硬來了。)

                      出讓現在一般都是公開出讓,也有特殊的掛牌、劃撥等方式,之后比如A開發公司中標了,那這家公司就取得了這塊地的使用權。A公司會和國土部門簽訂一份《出讓合同》里面有具體的地塊面積、價格等,還有許多的限制條件,比如這里就是商業用地或者商住兩用,容積率是多少、綠化率是多少、建筑限高多少、幾個月內要動工、多久能造好并通過驗收、符合什么條件才能進行轉讓等等。

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